Legge 167/1962 e P.E.E.P. (Piani di Edilizia Economica Popolare)
La Legge 167 nasce per “favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare” e prevede che i terreni possano essere ceduti in diritto di superficie o in diritto di proprietà per la costruzione di abitazioni, con i relativi servizi urbani e sociali, da immettere sul mercato a prezzi contenuti per garantire il diritto alla casa ai ceti meno abbienti.
I Comuni con popolazione superiore ai 50.000 abitanti o che siano capoluoghi di Provincia sono tenuti a formare un piano delle zone da destinare alla costruzione di alloggi a carattere economico o popolare, nonchè alle opere e servizi complementari, urbani e sociali, ivi comprese le aree a verde pubblico.
A tal fine la legge prevede che venga stipulata una Convenzione tra l’ex proprietario del fondo espropriato/impresa/cooperativa edilizia e il Comune e le imprese e/o cooperative edilizie che va a delineare i criteri di assegnazione delle aree sulle quali realizzare le unità immobiliari e/o la riduzione del cosiddetto contributo concessorio.
Con la sottoscrizione della convenzione, le imprese e le cooperative assumono contestualmente l’impegno di rispettare alcuni vincoli (da perfezionare con formale Atto d’obbligo) per l’edificazione degli alloggi.
I vincoli
I vincoli per l’edilizia convenzionata possono variare a seconda della regione in cui si trova il progetto edilizio e delle leggi locali in materia di edilizia. In generale, però, ci sono alcuni vincoli comuni a molti progetti di edilizia agevolata:
– Destinazione d’uso: gli alloggi costruiti con l’edilizia agevolata sono destinati esclusivamente ad abitazione e devono essere assegnati a famiglie a basso reddito.
– Prezzo: gli alloggi costruiti con l’edilizia agevolata devono essere venduti a prezzi accessibili per le famiglie a basso reddito. Il prezzo massimo di cessione (PMC) viene solitamente stabilito dalle autorità locali in base al reddito medio delle famiglie della zona.
– Dimensioni: le dimensioni degli alloggi costruiti con l’edilizia agevolata sono solitamente inferiori rispetto agli alloggi di mercato, in modo da ridurre i costi di costruzione e rendere gli alloggi più accessibili.
– Durata dell’assegnazione: gli alloggi costruiti con l’edilizia convenzionata sono solitamente assegnati a tempo determinato e in diritto di superficie per 99 anni, rinnovabili, e l’assegnatario deve rispettare determinate condizioni per mantenere l’assegnazione (es. non superare un determinato reddito o non possedere altri alloggi).
– Prezzo di rivendita o locazione: gli alloggi costruiti con l’edilizia agevolata possono essere rivenduti o locati solo dopo un determinato periodo di tempo e a determinate condizioni, in modo da garantire che rimangano accessibili alle famiglie a basso reddito.
Rivendita e Prezzi Massimi di Cessione (PMC)
Tutti gli acquirenti degli immobili acquistati in diritto di proprietà o superficie hanno l’obbligo di rispettare in sede di vendita il prezzo massimo di cessione sopportato per l’acquisto, fatto salvo la rivalutazione ISTAT.
Trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà
In molti casi il primo proprietario dell’unità immobiliare può chiedere la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà piena, detta “trasformazione” consente contemporaneamente di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione o locazione. Anche in questo caso, è previsto il versamento di un corrispettivo per la trasformazione e la richiesta va presentata al comune di appartenenza che impiegherà i propri tempi per proporre lo svincolo.