Un contratto di locazione viene stipulato quando il proprietario di un immobile decide di darlo in locazione ad un’altra persona e per un determinato periodo di tempo. La durata della permanenza cambia dal tipo di contratto che si va a stipulare, tuttavia è possibile disdirlo anche prima del termine di quest’ultimo rispettando le normative vigenti.
Ma prima andiamo a vedere quali e quanti contratti esistono. Sono generalmente 4 le tipologie di contratti di affitto e per ciascuno varia la durata.
Quali sono?
– contratto di locazione a canone libero (4+4): la durata minima è di 4 anni dopo i quali viene automaticamente rinnovata per altri 4;
– contratto di locazione a canone concordato(3+2): ha una durata minima di 3 anni e al suo termine si rinnova per altri 2 o 3 anni;
– contratto di locazione a uso transitorio: ha una durata minima che varia da 1 a 18 mesi. Viene spesso usato per gli studenti universitari.
– contratto commerciale (6+6): generalmente dura 6 anni e si rinnova per altri 6 anni. Non è per uso abitativo.
Generalmente, nel caso in cui il conduttore decide di lasciare l’appartamento affittato prima della scadenza naturale del contratto, bisogna avvisare il locatore almeno sei mesi prima del giorno in cui si decide di lasciarlo, attraverso un avviso scritto tramite raccomandata A/R o posta certificata (PEC).
La disdetta anticipata però è consentita solo se nel contratto di affitto è presente una clausola di recesso, che può essere inserita in qualsiasi tipologia di contratto. Qualora non fosse stata inserita al momento della stipula del contratto, la disdetta si limita ad essere effettuata al momento del rinnovo. In poche parole quando termina la durata del contratto si fa l’annullamento, secondo quanto previsto dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431.
I casi in cui si effettua il recesso si differenziano per volontà, congiunta o meno, dalle due parti.
– la risoluzione consensuale avviene quando le parti sono d’accordo;
– la disdetta da parte del locatore deve essere fatta 6 mesi prima del termine naturale del contratto nel caso di uso abitativo oppure sono necessari da 12 a 18 mesi;
– la disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore può avvenire in qualsiasi momento grazie alla clausola di recessione presente nel contratto. Il conduttore deve avvisare il locatore con 6 mesi di anticipo. Nel caso in cui non avvenga, il conduttore dovrà pagare le 6 mensilità corrispondenti al mancato preavviso e dovrà risarcire il danno del recesso anticipato al locatore.
La cedolare secca è una tipologia di regime fiscale opzionale, scelta facoltativamente dal proprietario. E’ una tassazione flat, ovvero è una tassa fissa che conviene soprattutto a chi ha dei redditi elevati e subirebbe una tassazione maggiore. Infatti, con la cedolare secca, si applica una tassazione al 21 % nei contratti normali e una al 10% nei contratti ad uso abitativo.
La disdetta del contratto deve essere fatta, come per gli altri contratti, entro 6 mesi prima del rinnovo.
Il pagamento dell’imposta di registro, generalmente, è di €67 ma con il regime di cedolare secca l’importo non è dovuto. E’ un’imposta di registro e di bollo e l’agevolazione è presente non solo al momento della registrazione del contratto, ma anche ai rinnovi e alle risoluzioni.